A Holland Jelzálog

Hollandiában egy ingatlan megvásárlása nem csak abból áll, hogy megszerezzük álmaink lakását. Ahhoz, hogy jelzáloghitelt (hypotheek) kapjunk, pénzügyi és jogi megállapodást kell kötnünk egy holland bankkal vagy intézménnyel. Íme, amit tudni érdemes a jelzáloghitel megszerzéséről, ha külföldiként szeretnénk Hollandiában ingatlant vásárolni:

Jelzáloghitelek külföldieknek Hollandiában 

Segítségre van szüksége a jelzáloghitel-szolgáltató megtalálásában? Íme, egy hasznos lista a külföldiek számára is elérhető jelzáloghitel-szolgáltatókról Hollandiában.

Holland jelzáloghitelek: 2024-es frissítések 

Jelzáloghitelek Hollandiában: Új Szabályok

Az alábbiakban felsoroljuk a változásokat, valamint a legfrissebb frissítéseket és egyéb fontos információkat a hollandiai jelzáloghitelekről.

Adókedvezmény a kamat után (renteaftrek)

Csak az annuitásos és lineáris jelzáloghitel modellek jogosultak a kamat utáni adókedvezményre (renteaftrek), amelyeknél a kölcsönt 30 éven belül havi törlesztéssel fizetik vissza.

Átírási adó (overdrachtsbelasting)

2024 januárjától az általános átírási adó (overdrachtsbelasting) kulcsa 10,4% lesz. 2021. január 1-jétől azoknak, akik 18-35 évesek és első ingatlanjukat vásárolják Hollandiában, nem kell fizetniük az átírási adót. 2024-től az első ingatlan költsége nem haladhatja meg az 510.000 eurót. Azok a vásárlók, akik 35 évesek vagy annál idősebbek, és maguk fognak a házban élni, 2%-os átírási adót fizetnek.

Maximális jelzáloghitel érték vagy hitel-érték arány (LTV)

2024-ben a maximális jelzáloghitel értéke a vásárlási ár 100 százaléka lehet (ugyanúgy, mint 2023-ban, 2022-ben, 2021-ben, 2020-ban, 2019-ben és 2018-ban). 2017-ben az érték 101 százalék volt, 2016-ban pedig 102 százalék.

Adómentes szülői ajándék

2024 előtt lehetett használni a szülői ajándék adómentességet (schenkinsvrijstelling) az otthonodra. Ez a mentesség már nem létezik.

Azonban lehetőség van az egyszeri ajándékadó-mentesség (eenmalige verhoogde vrijstelling) igénybevételére, amelyet életed során csak egyszer használhatsz fel (ugyanattól az adományozótól). 2024-ben az összeg 31.813 euró, saját célra. Feltételek érvényesek.

Ha nem tudod igénybe venni az egyszeri adómentességet, akkor évről évre használhatod az éves adómentességet (jaarlijkse vrijstelling). 2024-ben a szülők 6.633 eurót ajándékozhatnak adómentesen gyermeküknek.

Meglévő jelzáloghitel növelése

A 2013. január 1. előtti jelzáloghitelek feltételei változatlanok maradnak, azonban, ha növelni kívánod a meglévő jelzáloghiteledet, az új szabályok vonatkoznak rá.

Nemzeti Jelzáloggarancia (NHG)

2024-ben a Nemzeti Jelzáloggarancia (NHG) a következő értékű ingatlanokra vonatkozik:

• 435.000 euró energiahatékony megoldások nélküli ingatlanokra
• 461.100 euró energiahatékony megoldásokkal rendelkező ingatlanokra

Első lakásvásárlók

2013. január 1-jén a holland kormány enyhítette a jelzáloghitel-feltételeket az első lakásvásárlók számára, ha jövedelemnövekedésre számítanak.

Online holland jelzáloghitel-kalkulátor Ezzel a praktikus jelzáloghitel-kalkulátorral  kiszámolhatod a maximális holland jelzáloghitel összeget, amit felvehetsz.

Ki kaphat jelzáloghitelt Hollandiában? 

Külföldiek számára a holland bankok jövedelemigazolást kérnek állandó munkaszerződés alapján, valamint egy munkáltatói nyilatkozatot (werkgeversverklaring), amely részletezi a szerződésedet és a fizetésedet.

Ha határozott idejű szerződésed van, vagy holland egyetemen dolgozol PhD-hallgatóként vagy kutatóként, akkor szintén be kell nyújtanod egy nyilatkozatot a munkáltatódtól vagy az intézményedtől, amely megerősíti, hogy a pozíciód folyamatos vagy állandóvá válik.

Ne feledd, hogy a nyilatkozatodat még jóvá kell hagynia a jelzáloghitel-szolgáltatónak, mielőtt a finanszírozásod garantált lenne.

Jelzáloghitelek önálló vállalkozók számára

Önálló vállalkozóként (ondernemer) nehezebb jelzáloghitelt kapni, mint alkalmazottként, mivel a bankok kockázatosabbnak tartják a vállalkozókat. A bankok a jelzáloghiteled összegét az elmúlt három év nettó jövedelme alapján számítják ki, amelyhez be kell nyújtanod bankszámlakivonatokat és jövedelemadó-bevallásokat.

Ha már több mint három éve önálló vállalkozó vagy, akkor könnyebb lesz jelzáloghitelt kapnod, mint ha épp csak most kezdted volna.

Jelzáloghitelek EU-állampolgárok számára

Ha EU-állampolgár vagy (de nem holland állampolgár), a bankok előírhatják, hogy teljesítsd az alábbi feltételek valamelyikét vagy mindegyikét:

• Öt éve élsz Hollandiában.
• Alkalmazásban állsz és pénzügyileg független vagy.
• Előfordulhat, hogy letétet kell fizetned.
• A jelzáloghiteled korlátozódhat az ingatlan értékének 90 százalékára vagy kevesebbre.

Ha letétet tudsz biztosítani, előfordulhat, hogy a jelzáloghitel-szolgáltatók nem követelik meg, hogy öt éve Hollandiában élj.

Milyen típusú jelzáloghitelek a legjobbak külföldiek számára? 

A külföldiek számára legmegfelelőbb jelzáloghitel az életstílustól és a személyes körülményektől függ. Egyes holland jelzáloghiteleknél azonnal el kell kezdeni a kölcsön törlesztését a kamatokkal együtt, míg más hiteltípusok lehetővé teszik a törlesztés késleltetését, és csak a kamatot kell fizetni.

A 2013-as változások óta csak az annuitásos és lineáris jelzáloghitelek jogosultak a kamatadó-kedvezményre (renteaftrek), amelyeknél a kölcsön 30 éven belül havi törlesztésekkel kerül visszafizetésre.

Annuitásos jelzáloghitel (annuïteitenhypotheek)

Az annuitásos jelzáloghitel korai éveiben a havi törlesztések nagy része kamatból és egy kis rész kölcsön visszafizetéséből áll. Az idő múlásával, ahogy fokozatosan csökken az adósság, a fizetett kamat összege is csökken. A jelzáloghitel időszakának vége felé az egyensúly megfordul, ami azt jelenti, hogy alacsonyabb kamatot és magasabb törlesztőrészleteket fizetünk.

A jelzáloghitel időszakának korai éveiben az annuitásos jelzáloghitel havi törlesztőrészletei általában alacsonyabbak, mint egy lineáris jelzáloghitelé.

Lineáris jelzáloghitel (lineaire hypotheek)

A lineáris jelzáloghitelnél minden hónapban egy fix összeget fizetünk vissza, plusz a kamatot. Az adósság havonta csökken, ami a kamatot is csökkenti. A lineáris jelzáloghitel hasznos lehet, ha minél gyorsabban szeretnénk visszafizetni a hitelt, bár a kezdeti törlesztőrészletek viszonylag magasak.

Egyéb holland jelzáloghitel-modellek

A holland jelzáloghitel-modellek többsége az annuitásos és lineáris jelzáloghitelek variációi. Azonban, ha ezek közül választunk egy hitelt, előfordulhat, hogy már nem leszünk jogosultak a jelzálogadó-kedvezményre.

Csak kamatot fizető jelzáloghitel (aflossingsvrije hypotheek)

A csak kamatot fizető jelzáloghitelnél nem történik törlesztés, csak havonta fizetjük a kamatot. A bankok csak bizonyos körülmények között engedélyezik ezt a fajta jelzáloghitelt, és a tőkét később megtakarításokból vagy befektetési számlákról kell visszafizetni.

Hitelkeretes jelzáloghitel (krediethypotheek)

A hitelkeretes jelzáloghitel egy rugalmas hitel. Hasonlóan egy normál bankszámlához, pénzt lehet felvenni és befizetni. A felvett összeg után havonta kamatot kell fizetni, amely az ingatlan értékétől függ.

Befektetési jelzáloghitel (beleggingshypotheek)

Egy befektetési számlás jelzáloghitel esetén egy bizonyos összeget fektetünk be egy befektetési vagy tőzsdei számlába. Ez az összeg lehet egyszeri befizetés vagy havi vagy éves prémium.

Életbiztosításos jelzáloghitel (levenhypotheek)

Ez a jelzáloghitel egy kölcsönt és egy életbiztosítási kötvényt kombinál. Havi vagy éves prémiumot fizetünk az életbiztosításra, valamint kamatot a kölcsönre. A jelzáloghitel futamideje alatt nem törlesztjük az adósságot, de a futamidő végén az életbiztosítással törlesztjük. Létezik ennek egy garantált verziója is, amely garantált hozamot biztosít, és lehetővé teszi a kölcsön visszafizetését a futamidő végén.

Megtakarítási jelzáloghitel (spaarhypotheek)

Ez a fajta jelzáloghitel magas szintű biztonságot nyújt, mivel egy megtakarítási számlát kapcsol a jelzáloghitelhez. Havonta fizetjük a kamatot, és a törlesztés helyett pénzt helyezünk el a kapcsolt megtakarítási számlára egy fix kamatlábbal, amely megegyezik a jelzáloghitel kamatlábával. A jelzáloghitel futamidejének végén a megtakarítási számláról fizetjük vissza a hitelt.

Hibrid jelzáloghitel (hybride hypotheek)

Ez egy kombináció a csak kamatot fizető, megtakarítási és befektetési jelzáloghitelekből. Kamatot fizetünk, de rugalmasak vagyunk abban, hogyan termeljük ki a kölcsön visszafizetéséhez szükséges tőkét. A jelzáloghitel futamideje alatt válthatunk a megtakarítás és a befektetés között, kihasználva az alacsony kamatlábakat és befektetési lehetőségeket, vagy kereshetünk kisebb kockázatot egy megtakarítási számlában.

Bouwdepot

Otthonod felújítását tervezed Hollandiában? A bouwdepot (építési alap) egy kölcsön a jelzáloghitel mellett, amelyet kifejezetten arra terveztek, hogy segítsen otthonod felújításában. Jelzáloghitel igénylésekor kérvényezheted a bouwdepotot is.

Holland jelzáloghitelek: díjak, további költségek és adókedvezmények 

Mi a különbség aközött, hogy közvetlenül a holland bankjával rendezi a jelzáloghitelt, vagy egy jelzáloghitel-szolgáltatóval dolgozik együtt? Mi a helyzet a további költségekkel (kosten koper) és az adókedvezményekkel? Ha jelzáloghitelt vesz fel, fontos pontosan ismerni a hitel költségeit és díjait.

A holland jelzáloghitel-folyamat 8 lépésben 

Egy ház vásárlása nagy felelősség, és a jelzáloghitel-folyamat Hollandiában nem egyszerű. Számos dologra kell figyelni. Hogy megkönnyítsem a dolgodat, itt van egy hasznos lista:

Egy holland jelzáloghitel 8 lépésben:

1. Mielőtt elkezdenél házat keresni, tarts egy (általában ingyenes) konzultációt egy jelzáloghitel-szolgáltatóval, hogy meghatározd a költségvetésedet, és megtudd, hogy megfelelsz-e a jelzáloghitel feltételeinek. Ezen a ponton jó képet kaphatsz arról, hogy jogosult vagy-e hitelre vagy sem.

2. Keress ingatlant, akár önállóan, akár ingatlanügynök segítségével. Ügyelj arra, hogy jó állapotú épületet válassz, amely belefér a költségvetésedbe, és a megfelelő helyen található.

3. Tegyél ajánlatot egy ingatlanra. Ha elfogadják, találkozz az eladóval egy közjegyzői irodában, hogy aláírjátok az adásvételi szerződést (koopovereenkomst). Előfordulhat, hogy néhány héten belül letétet kell fizetned a közjegyzőnek az aláírás után. Ez lehet a vételár 10 százalékának megfelelő pénzátutalás, vagy egy bankgarancia (amit gyakran a jelzáloghitel-brókered vagy a bankod intéz). Gondoskodj róla, hogy legyen egy záradék, amely szerint a szerződés kötelezettségmentes, ha nem sikerül megszerezned a finanszírozást. Határozd meg a rendezési időszakot, ami általában 30-60 nap között van.

4. Jelzáloghitel igénylése (lásd a különböző jelzáloghitel-típusokat Hollandiában).

5. Szerezd be és nyújtsd be az összes szükséges dokumentumot a jelzáloghitel-szolgáltatódnak.

6. Vegyél részt a közjegyzői rendezési találkozón, hogy aláírd az ingatlan tulajdonjogának átruházási okiratát az eladóval és a jelzáloghiteli szerződést a bankkal. A közjegyző intézi a pénzátutalást.

7. Kezdd el a havi törlesztést, beleértve a biztosítási díjakat is, ha kiválasztottad őket.

8. Költözz be, állítsd be a közműveket, és élvezd az új otthonodat!