Talán a legkényesebb téma mind a helyieknek, mind az újonnan érkezőknek. Ami a nevetségesen magas árakat megalapozza: Kis ország, sok lakos, nagy népsűrűség, sok bevándorló, a tengertől nagy-nehezen elnyert földterületek, komoly gátrendszer a meglévők megóvására, gyenge minőségű talaj.
Kicsit bővebben
Hollandia mérete fele sincs a magyarországinak, de népessége meghaladja a 17 milliót. Ráadásul a területe jó része a tengerszint alatt fekszik, amit komoly gátrendszer véd az áradástól, aminek fenntartási költségei igen magasak. Folyamatosan próbálnak területeket nyerni a beltengerek lecsapolásával,és feltöltésévél, de ez sem olcsó mulatság. Ezek a területek végképp alkalmatlanok magas épületek és pincék kialakítására, ezért is elterjedt az 1-3 szintes sorházak építése országszerte. A kicsit stabilabb talajjal rendelkező részeken már a magasabb társashazák is megtalálhatók, de ezeket jellemző módon a szociálisan rászorultak veszik inkább igénybe, olyan panel-lakótelep jelleget öltenek egy idő után. A komolyabb, magas épületek inkább az ország keleti részén jellemzőek, bár a vizes alapra építkezésben a hollandok igen gyakorlottak, tudomásom szerint Abu-Dhabi új szigeteinek terveit és kivitelezésének irányítását is ők vállalták.
Ház/lakás bérlés
A frissen érkezőknek önálló lakást bérelni szinte lehetetlen. Akinek pályázati úton elnyert állása van, vagy akit speciális tudása miatt a munkaadója csábít az országba, annak általában a helyiek segítenek az elszállásolásban is. Az átlagembernek csak akkor van ilyen szerencséje, ha a magyar munkaközvetítő olyan feltételekkel szerez neki munkát, hogy a szállást is biztosítja. Ez igen ritka, de én ismerek olyan fiúkat, akiknek egy helyi közvetítő iroda segítségével ezt megoldották, és a bérlakás is elfogadható színvonalú.
Néha lehet látni szobabérletet kínáló magyarok hirdetéseit, akik bérlőtársat keresnek. Talán még ez a legjárhatóbb út, mert gyors, kevés adminisztrációval jár, és olcsó. Hátránya a közös konyha-WC-fürdő használat, és az ismeretlenekkel való szűkös együttélés, ami érthető módon sokakat elriaszt. Esetenként, főleg a mezőgazdasági munkáknál, meg persze az au-pair-eknél a bentlakásos munkavállalási forma is szóba jöhet.
Magánpiac:
Na itt aztán teljesen felborult a kereslet-kínálat egyensúly. Nagyon kevés a közvetlenül magánszemélytől kibérelhető lakás, emiatt a bérleti díjak magasak és a bérlő-jelölteket nagyon megválogatják. Bérbeadással bajlódni nem szeretnek a hollandok, inkább a közvetítő irodát bízzák meg. Ilyenkor az ügynök szűri a jelentkezőket, ö gyűjti be a szükséges iratokat, mutatja be a lakást az érdeklődőknek (nem túl nagy lelkesedéssel, hisz a meghirdetett ingatlan szinte mindig bérlőt talál pár héten belül), s nála történik meg a felek bemutatása egymásnak, végül a szerződéskötés is. Mindkét felet vastagon megsarcoljak, a bérlőktől nem ritkán egy havi bérleti díjnak megfelelő közvetítői díjat kérnek, sőt már olyat is láttam, hogy ezen felül kértek még szerződés-írási, kiszállási és leltárkészítési díjat is. Viszont a bérleti idő alatt tovább már nem foglalkoznak az üggyel, ha baj van, vagy elromlik valami, azt már a felek egymás között intézzék el. Ebből a szempontból is érdemesebb a lakásszövetkezetektől bérelni, mert nekik szerződött partnereik vannak a problémák elhárítására, (akik akár hétvégén is kijönnek), míg a privát bérbeadó lehet, hogy csak napok-hetek múltával küld valakit.
Egy önálló lakás kibérléséhez először is regisztrálnod kell magad az ingatlanközvetítő irodánál, majd hónapokra visszamenő jövedelem igazolással, az előző bérbeadó által (ha volt) kiállított bérbeadó nyilatkozattal, az önkormányzattól származó regisztrálási kivonattal kell az alkalmasságodat bizonygatni. Ha megfelelnek a papírjaid, akkor egy személyes találkozó után már csak 2-3 havi kauciót + az első havi bérleti díjat és a közvetítői díjat kell előre kifizetned/átutalnod, hogy a bérbe vehesd álmaid(?) otthonát. A szerződések ½ vagy 1 évesek, és automatikusan meghosszabbítódnak, kivéve, ha a lakás eladás alatt áll, mert akkor mindig újra kell azt kötni a szerződést. A szabad piaci árak 710 Eurótól indulnak, mert ez alatt már szociális lakásnak minősülnek, s ezáltal már az önkormányzat is beleszól a bérlőkijelölés menetébe. Egy átlag sorházi lakás, vagy egy apartman legalacsonyabb havi bérleti díja € 800, de egy nagyobb városban € 1.000- 2.000-at is elkérnek havonta, főleg egy olyan környéken, ahol kevés a bevándorló.
Szociális (állami, vagy szövetkezeti) bérlakás-piac:
A bérlakás piac 80%-át a lakásszövetkezetek uralják, ezek amolyan félig önkormányzati, félig magán cégek, melyek a működését államilag szabályozzák. A lakáskiadási procedúra is a központilag előírt úton zajlik. Ez azt jelenti, hogy a lakásszövetkezet lakásállományának 80%-át az évi btto € 35,735 alatti jövedelemmel rendelkezők pályázhatják meg. Ezek a szociális bérlakások. Itt a havi díj mindig € 710 alatt van, és igényelhető rájuk lakbértámogatás is.
A fennmaradó lakások felét a € 35,739 és € 39,874 közötti jövedelműek, a másik felét pedig az e fölötti jövedelműek között osztják el.
A beiratkozás után a szociális lakásokra nem ritka a 4-7 év közötti várakozási idő. Ezalatt gyűjti a jelentkező a pontjait, ami szinte csak az eltelt idő alapján növekszik. Mikor sorra kerül, akkor maximum 2-szer utasíthatja el a felkínált lakást, a 3. után visszakerül a lista végére. Kivételes esetekben kérhet sürgősségi elhelyezést is a jelölt, de ennek szigorúak a feltételei. Néhány szervezetnél működik a felszabaduló, vagy frissen épült lakásokra a sorsolási formában történő elosztási rendszer, de itt már erősen érvényesül a korrupciós gépezet hatása, az átlagembernek ritkán szokott szerencséje lenni. Itt nem annyira szigorúak a feltételek, mint a magánpiacon, de regisztrált lakcímre és jövedelemigazolásra itt is szükség van. A kaució általában még az egy havi díj nagyságát sem éri el, a szerződéskötési díj is alacsony, néhány tíz Euro körül van. Sok szövetkezet kér viszont évi nyilvántartási, vagy beiratkozási díjat, ezek 5-40 Euro között mozognak. Némelyik társaságnál van mód a kiadó lakásokat, esetleg még a kiadottakat is követni a honlapjukon, egyeseknél még azon keresztül pályázni is lehet, de a várakozási időt jelentősen ez nem befolyásolja, inkább csak a pályázók aktivitását növeli. Tudomásom szerint a legrövidebb várakozási idő 6 hónap, amit az ország néhány eldugottabb részének településein lehet tapasztalni, de ezek általában a kevés munkalehetőséggel rendelkező környékek.
Az így ‘kiutalt’ lakások minősége terültenként és szerencsétől függően változhat. Egy dolog biztos, hogy nem jár padlóburkolat a lakáshoz. Szerencsés esetben az előző bérlőtől megállapodás alapján át lehet venni, amire az egyéb beépített berendezési tárgyak esetében is mód van, de ez mindig egyedi megállapodás kérdése. A bérleti szerződés korlátlan időre szól és a törvények erősen bérlő-pártiak, ha fizetési gondod van, akkor segítenek a problémád megoldásában is.
Érdekességek:
Az országban a lakásoknak majdnem a fele bérlakás. Sok ember a fiatal korában kibérelt lakásban lakik élete végéig, nem jellemző a költözködés, s érdekes módon sokan elégedettek a bérlési formával. A lakásszövetkezetek időnként felkínálják a bérelt lakás megvásárlását, de a hollandok kényelmesebbnek tartják azt, hogy ha baj van, akkor mindent a bérbeadó cég intéz. A másik nagy előnye ennek az életformának, hogy ha esetleg mégis is költözni szándékoznak, akkor a felmondási idő leteltével azonnal mehetnek, nem kell várni a meglevő ingatlan eladására.
A sorházi átlag a 2-3 hálószobás, kétszintes lakás. A családi házhoz szokott magyarnak kissé szűkös (2-szer 35-45 nm-es sokszor a 3. hálószobába épp csak a franciaágy fér be), de egy lakótelepről érkezőnek semmi szokatlan nincs benne. A lépcsők bosszantóan szűkösek, emiatt a helyi költöztető cégek sokszor az ablakon keresztül, liftes kocsikkal tudják csak az emeltre feljuttatni a bútorokat, amit a tervező-mérnökök a kicsi nyitható ablakrésszel igyekeztek megnehezíteni Emiatt egyébként a külső ablak megpucolás önálló üzletággá nőtte ki magát. A hazákhoz sokszor tartozik kerítés nélküli piciny előkert és egy 100-200nm-es hátsó kert is, amihez egy kis kerti ház is jár, de akinek még garázsa is van, az már szerencsésnek számít.
Mind a magán, mind az szövetkezeti lakások bérleti díját évente egyszer, általában július 1-én szokták emelni. Központilag meghatározott mértékben teheti ezt meg a bérbeadó, és minden esetben kötelező erről 1 hónappal előre a bérlőt értesíteni, aki ez ellen fellebbezhet, vagy felmondhatja a szerződést. A lakás-szövetkezetek lekérik az adóhatóságtól a lakásba bejelentett lakók előző évi jövedelmét, és annak alapján sorolják be a bérleti díjemelési sávokba a bérlőket. Ez 1-5% között szokott lenni 3 sávra elosztva. A magánpiacon csak a díjemelés felső határa van meghatározva, de azt általában a bérbeadók ki is használják, kivéve, ha tudják, hogy probléma van az ingatlannal.
Ingatlan-eladás
Egy átlagos sorházi lakás ára 200-250 ezer Euro között mozog. Az ikerházi lakások kb. 20%-kal drágábbak, az önálló családi házak esetében a 3-400 ezer Euro az induló vételár, s határ a csillagos ég. 1 millióért még nem is biztos, hogy az ember kacsalábon forgó palotát kap, elég, ha az átlagos ház nagy kerttel (inkább birtokkal) rendelkezik. Nincs viszont nagy különbség a kis és a nagy települések árai között, igaz, hogy az infrastruktúra is hasonló mindenütt, talán csak az igazán felkapott városok lógnak ki a sorból.
Ingatlan eladásával a helyiek nem igen szeretnek foglalkozni, azt inkább ingatlanközvetítő irodákra bízzák, akik szinte mindig kizárólagos joggal áruljak az adott ingatlant, s ezt a helyszínen elhelyezett táblájukkal is jelzik. A díjuk borsos, de ez nem nagyon köszön vissza a szolgáltatásuk minőségén. Szerencséjükre az eladók sem ideges emberek, sokszor évekig árulnak egy lakást különösebb aktivitás, vagy árkorrekció nélkül. Sok ingatlan kel el hitelre, ennek feltételeiről egy külön bekezdésben írok
Az átlag lakás jó műszaki állapotú errefelé, sok lakás rendelkezik hőszigeteléssel, egyre elterjedtebb a napelem a tetőkön, de a helyiségek kicsik, a házakhoz tartozó telkek-kertek is csöppnyiek. A garázsok is drágák (15 ezer Eurótól indul az áruk), az utcán parkolási kapacitás sokszor alul méretezett az igényekhez képest, s ez sokszor konfrontációhoz vezet a szomszédok között.
Hitelek, érdekességek, szubjektivitások:
A lakásvásárlás során kb. 6-10%-nyi költség rakódik a vételárra. (Vételár a ‘k.k.’, azaz ‘kosten koper’ jelöléssel kerül meghirdetésre, nagy ritkán, főleg az új lakásoknál lehet a ‘v.o.n.’, azaz a ‘vrij op naam’ megjelölést látni, amikor az eladó átvállal minden hivatalos költséget). Ez az átírási illetékből (2%), a közjegyzői díjból, az ingatlanközvetítői díjból és a hitelközvetítői díjakból áll össze.
A jelenlegi szabályok alapján az ingatlan értekének 101%-at lehet felvenni hitelre, azaz kb. 6-10% önerővel vehetünk hitelre ingatlant, általában 30 éves futamidőre, jelenleg rekord alacsony kamattal (1-2%/év). A maximális felvehető hitelösszeg kb. az éves családi btto összjövedelem 4-szerese. 3 hónapra visszamenőleg kell a jövedelmeket igazolni, s (lehetőleg végleges) munka-szerződést kell bemutatni, néha a bankszámlakivonatot, vagy a folyósító banknál nyitott számlaszerződést is kérik, és hivatalos értékbecslés is kell.
Egy konkrét példa az ABN Amro honlapjáról:
Egyedülálló, évi btto 30.000 Eurós jövedelmű személy (ez egy 13 Eurós órabérű teljes munkaidős jövedelmének felel meg vakációpénzzel együtt), 100.000 Eurós lakás megvásárlása céljával:
A rárakodó egyéb költségekkel együtt 106.160 Eurós kiadásra számíthat, amiből 105.000 Eurót finanszíroz a bank. A havi törlesztés (30 éves futamidő esetén) 373 Euro, amihez még adókedvezmény is igénybe vehető, így a nettó költsége 328 Euro lesz. Ez gyakorlatilag 30 év alatt összesen 16% terhet jelent a hitelfelvevőnek.
Az eladók nagyon ritkán próbálkoznak saját maguk az eladással, inkább egy közvetítő irodát bíznak meg, mivel azt gondolják, hogy azok szakértelme segít a gyorsabb értékesítésben. Ez sajnos ritkán igaz, az ügynökök általában lusták, amatőrök, középszerűek. Szinte csak a megszokott módon, az ismert internetes gyújtóoldalakon, saját weblapjukon és az időnkénti helyi újság ingatlan-mellékletében hirdetnek. Néha találkozunk egy-egy videós hirdetéssel, negyedévente nyílt napokat is szerveznek Nyitvatartási idejükkel sem igyekeznek a nappali műszakban dolgozók szabadidejéhez alkalmazkodni, a szombati nyitva tartás már kimondottan ritkaságszámba megy. Emiatt sokszor évekig hirdetnek egy ingatlant különösebb (ár)változtatás nélkül, s ragaszkodnak a piac által nem mindig respektalt ingatlanértékhez. Ezt, a sokszor magukat szintén komoly szakembernek tartó értékbecslők által megjelölt értékhez igazítják. A vicces a dologban az, hogy létezik kormányzati honlap, ahol a címet megadva az megmutatja az ingatlan értékét a hozzá tartozó egyéb fontos ingatlan nyilvántartási adatokkal együtt. Az ügynökök is jól érzik magukat a pozíciójukban, nagy verseny nincs, mindenkinek jut elég eladó ingatlan, jó magas a jutalék, úgyhogy nem törik magukat, rugalmasságuk elég alacsony szinten áll.
Épp a napokban váltott ki heves reakciókat a nagyvárosokban jellemző örökbérleti díj horrorisztikus emeléséről szóló hír. Ez azért lehetséges, mert (főleg a nagyvárosokban) a saját tulajdonú házak a város tulajdonában levő földterületen fekszenek, s ezert bérleti díjat kell fizetni. Ez most egy kis kerttel rendelkező kis ház esetén évi € 270-t jelent, de 2028-ra € 13.500-ra akarják emelni. Ebben még nincs is benne az önkormányzati ingatlanadó, ami városonként eltérő, 0,11-0,13 százalék között mozog az ingatlan központilag meghatározott értekére (WOZ) számítva.
A lakásban lakókat terheli még a szemétdíj (afvalstoffenheffing), ami € € 20-30/hó, a szennyvízdíj (rioolheffing) ami € 15-20/hó, valamint sok helyen még a vízgázdalkódasi, vagy gátrendszer-fenntartási díj is, ami szinten havi € 20-30 között van.
Ezen felül persze fizeti mindenki a szokásos rezsiköltségeket (a bérlő közvetlenül a szolgáltatókkal szerződik), ami € 200/ hó környéken várható egy 4 tagú család esetén, amire még egyéni igények szerint a kábel-TV (€ 15-30) internet (€ 20-30) lakásbiztosítás (csak az ingóság bérlők eseten € 7-10). Egy havi rezsiköltség így havi € 300-350 között mozog.
Hasznos linkek
Ingatlan hirdetések
Hitelkalkulátor:
