Hollandiában a bérleti szerződések jellemzően bérlőpártiak. A külföldieknek a szerződés aláírásakor azonban érdemes rendkívül óvatosnak lenniük, ugyanis a bérleti szerződések mindkét fél jogait és kötelezettségeit is meghatározzák.
Bérleti szerződések Hollandiában
Egy holland bérleti szerződésnek általában a következőket kell tartalmaznia:
- A bérlő és bérbeadó nevét és aláírását.
- A bérleti díj összegét, melyben a felek megállapodtak, illetve annak fizetési módját.
- Adott esetben a bérleti kaucióra vonatkozó információkat.
- A bérlemény címét és leírását.
- A szerződés megkötésének és lejáratának dátumát.
- Speciális házirendi pontokat (háziállattal, harmadik fél elhelyezésével, dohányzási szabályzattal, stb. kapcsolatban).
- A többletköltségeket és közüzemi díjakat (gáz és villamos energia, víz, internet, telefon, stb.).
- A bérbeadó kötelezettségeit (karbantartás, javítások, stb.).
- A szerződés felmondási idejét.
- Egy leltárlistát, amennyiben az ingatlan bútorozott módon kerül bérbeadásra.
- A bérleti díj évenkénti emelésének időpontját.
Érdemes megjegyezni, hogy bár a szóbeli megegyezés/szerződés jogilag elfogadott, széles körben nem alkalmazzák (elsősorban biztonsági okok miatt). Tekintve, hogy egy szóbeli megállapodást nehezebb bizonyítani, amennyiben szóbeli szerződést szeretnél kötni, érdemes tanúval megjelenned.
Határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződések
Kétféle bérleti szerződés létezik: határozott és határozatlan idejű.
Határozott idejű bérleti szerződés
A legtöbb határozott idejű bérleti szerződés törvény szerint valójában határozatlan idejű egy meghatározott minimum időtartammal. Ez azt jelenti, hogy addig nem mondhatod fel a szerződést, amíg a meghatározott minimum időtartam le nem jár. Ez a minimum időtartam általában hat és tizenkét hónap közé esik. A szerződés néha tartalmaz mentesítési záradékot egy úgynevezett „diplomáciai záradék” formájában, így amennyiben tudod bizonyítani, hogy a munkáltatód áthelyez téged, az időtartam lejárta előtt felmondhatod a szerződést.
Az ideiglenes szerződések legfeljebb két (önálló ingatlan esetében), illetve öt (megosztott ingatlan esetében) évre köthetők. Ezek nem tartalmazhatnak meghatározott minimum időtartamot. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadónak lehetőséget kell biztosítania, hogy a bérlő bármikor felmondhassa a szerződést (legfeljebb egy hónapos felmondási idővel). Bár ezen szerződések a törvény erejénél fogva szűnnek meg, a bérbeadó köteles emlékeztetni a bérlőt legalább egy, de legfeljebb három hónappal a szerződés lejártát megelőzően. Amennyiben a bérbeadó elfelejti emlékeztetni a bérlőt, vagy ha a szerződés meghosszabbításra kerül, a törvény erejénél fogva az a továbbiakban határozatlan idejű szerződésnek minősül.
Határozatlan idejű bérleti szerződés
A határozott idejű szerződéssel ellentétben a határozatlan idejű szerződésnek nincsen lejárati dátuma. Azonban a bérbeadó felmondhatja azt, amennyiben a felmondásnak jogalapja van.
Bérleti szerződések a magánszektorban
A magánszektorban a bérleti szerződések liberalizálhatók. A liberalizált bérleti díj lényegében azt jelenti, hogy a bérbeadó olyan árat kérhet, amilyet csak akar. Ha viszont a bérleti díj szabályozott, az árat a törvény szabja meg. Ezért kiemelten fontos, hogy ellenőrizd itt a bérleti díj értékét.
Amennyiben az a lakbérliberalizációs küszöbérték alatt van, akkor az első lakbérfizetés megkezdésétől számítva a szabályozott bérleti díj szintjére csökkentheted. Ezt viszont a bérleti szerződés kezdetétől számított első hat hónapon belül el kell intézned. Ha kicsúszol ebből az időtartamból, már nem kezdeményezheted a lakbéred csökkentését és az „liberalizált” státuszban marad.
Lakhatási jogok és a bérlő kötelezettségei
A holland polgári törvénykönyv kimondja, hogy: „A bérleti szerződés az a megállapodás, melyben az egyik fél, a bérbeadó kötelezettsége, hogy a dolgot vagy a dolog egy részét a bérlő használatába adja, amiért a bérlő költségtérítésre köteles.”
A bérbeadó kötelezettségei
- Az ingatlan rendelkezésre állásának biztosítása a megállapodás szerinti bérleti időszakon belül.
- A szükséges nagyobb javítások és karbantartás költségeinek fedezése (ésszerű időn belül).
- A bérlőt érintő problémák megoldása (vízvezeték, áram, internet, stb.)
- A bérbeadó csak abban az esetben mondhatja fel a bérleti szerződést, ha abba a bérlő vagy a bíróság is beleegyezik.
A bérlő kötelezettségei
- A megállapított havi bérleti díj időben történő kifizetése.
- Az elfogadott házirend betartása.
- A kisebb, nem költséges javítások fedezése.
- Annak engedélyezése, hogy a bérbeadó (ésszerű határidőn belül) javítási munkálatok elvégzése céljából belépjen a lakásba.
- A bérlők kötelesek minden problémáról haladéktalanul tájékoztatni a bérbeadót (lehetőleg írásban), függetlenül attól, hogy kívánják-e a probléma megoldását.
All-in bérleti díjak
Ha a bérleti szerződésedben olyan bérleti díj szerepel, mely az ingatlan használatának díja mellett más költségeket is tartalmaz, akkor az all-in díjnak minősül. Ebben az esetben kérheted a költségek részletezését és elkülönítését. Ha a bérbeadó all-in bérleti díjat kér, a törvény bírságot szabhat ki rá. Ez azt jelenti, hogy sok pénzt takaríthatsz meg, ha konzultálsz egy jogi szakértővel.
A Lakbérügyi Bíróság (Huurcommissie)
A bérleti díjakkal, karbantartással vagy szolgáltatási díjakkal kapcsolatos vitás ügyekben a Lakbérügyi Bíróság jár el. A Lakbérügyi Bíróság csak akkor foglalkozhat egy adott jogvitával, amennyiben a lakás a szociális lakhatás hatáskörébe tartozik. Ha a lakásod úgynevezett magánszektor lakás, akkor a jogvitát bírósági úton kell intézned. A magánszektor lakást bérlők számára azonban lehetőség van arra, hogy igénybe vegyék a Lakbérügyi Bíróság lakbérfelmérési szolgáltatását.
Mi a teendő, ha nézeteltérésed van a bérbeadóddal?
Ha a lakásodban valami javításra szorul, de a bérbeadód nem reagál, vagy nem hajlandó megoldani a problémát, akkor vannak bizonyos lépések, amelyeket megtehetsz:
- Először is be kell nyújtanod a panaszodat a bérbeadódnak.
- Ha ez nem oldja meg a problémát, akkor következő lépésként benyújthatod panaszodat a bérbeadó panaszbizottságnak. A legtöbb lakásépítő társaság rendelkezik ilyennel.
- Ha ez sem oldja meg a problémát, akkor pedig panaszodat a Lakbérügyi Bíróság elé viheted.
- Ha pedig ezek közül egyik sem hozza meg a várt eredményt, bármikor fordulhatsz ügyvédhez.
